房地产市场：K型复苏与信心修复 政策助推市场转型。2025年上半年，中国房地产市场呈现出喜忧参半的K型复苏格局。杭州等少数核心城市新房及上游土地要素市场情绪高涨，多数城市仍在艰难磨底。二手房延续“以价换量”态势，重点城市二手房已成为市场交易主力，新旧房之间的“跷跷板”悄然偏向了二手房。居民信心修复成为中央政策的新锚点，需求侧继续减息，同时加快城市更新。
房地产市场从K型复苏迈向全面复苏需要多方面努力。首先，通过基础性制度变革加快增量住房迭代；其次，“好房子”建设的同时也要统筹好“老房子”；此外，需要加快存量房与地的收储，注入国家信用助推居民信心修复；最后，探索带定金的现房销售，助推预售向现售的渐进式转型。
上半年，中国房地产市场呈现喜忧参半的K型复苏特征。全国新房销售面积同比降幅收窄至3.5%，京、沪等少数核心城市新房市场展现出强劲复苏态势，70城房价环比跌幅仍在扩大。二手房市场“以价换量”，交易占比持续抬升，预示着存量房时代正在加速到来。下半年这一态势或将延续，高品质住房供给是破局的关键变量。
新房市场整体基本平稳但季度分化明显，一季度复苏势头较强，二季度边际转弱。1-6月全国新房销售面积同比下降3.5%，销售额同比下降5.5%。其中商品房现房销售同比增长12.5%，期房销售同比下降10.6%，现房销售市场份额逐步扩大。一线城市房地产市场的韧性优势愈加凸显，新房成交面积同比增幅达13%，高端住宅领域高净值家庭改善性需求推动主城核心区项目去化速度远超外围板块。下半年，市场分化或将进一步强化，少数核心城市有望通过高得房率产品维持乃至加强企稳回升态势，多数城市及外围板块仍面临去化压力，仍在底部震荡中寻求新平衡。
上半年，全国二手房市场呈现“前高后低”走势，整体成交活跃度有所提升，但后续动能减弱。重点14城1-5月累计成交量同比上升14.9%，创2022年以来同期新高，但受3月需求集中释放及5月传统淡季影响，3月后成交量逐步下滑。从价格来看，压力与分化并存。深圳、西安等城市上半年二手房成交累计同比增幅在3成以上，市场情绪较为高涨；重庆、合肥、济南、南宁等城市迎来复苏行情，虽然6月环比持降，但上半年累计同比增幅依旧显著；部分三四线城市如东莞、烟台因去年基数较低，上半年成交也出现了大幅增长。重点城市二手房已成为市场交易主力，新旧房之间的“跷跷板”偏向了二手房。下半年，二手房成交量占比有望继续上行。
作为房地产的上游市场，全国土地市场上半年呈现缩量态势。核心城市优质地块土拍热度维持高位，但三四线城市表现低迷，地方土地出让收入总体下行。展望下半年，土地市场“缩量提质”特征有望延续。少数热点城市核心地块凭借其稀缺性，或将继续支撑高溢价成交；而多数三四线城市的土地市场，预计仍将以底价成交为主。
上半年，全国土地市场呈现“缩量提质”格局。克而瑞统计数据显示，2025年上半年（截至6月20日），全国300城经营性土地成交建筑面积2.5亿平方米，同比下跌8%。在“好房子”政策导向下，地方政府严控供地规模的同时提升好地块占比，带动房企投资积极性回升，上半年平均溢价率达9.2%。杭州等少数核心城市热度持续高涨，低能级市场则延续量价双淡。TOP20城市出让金占全国比重升至68%，较2024年全年51%大幅提高。下半年，“控量提质”仍是地方政府供地的合理策略。随着城市更新稳步推进，下半年与之相关的回购类宅地及大量优质核心板块净地出让有望增多，进一步助推供求预期改善。
上半年，中央以信心修复为政策新锚点。需求侧减息，公积金与LPR同步下调；供给侧加速城市更新与商品房收储；供需关联方面则加速推进现售模式，助推市场信心修复与发展模式转型。4月25日，中共中央政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，较之前的“止跌回稳”有所加力。通过专项债券等工具收购符合条件的存量商品房转化为保障房，优化市场供需结构。同时，土地收储工作同步提速。6月13日的国务院常务会议明确提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，反映出中央对近期市场波动的密切关注。
需求侧减息可降低居民还款负担，提升支付能力，助推信心修复。4月政治局会议定调后，公积金贷款利率普降0.25个百分点，而5年期LPR下调10个基点，推动多地首套房贷利率触及3.0%的历史低点。城镇化步入稳定发展期，倒逼城市发展逻辑重构，城市更新被提升到全新的政策高度。城市更新行动既是提升居住品质的民生工程，又是激活内需的投资引擎，更是推动城市发展模式转型的必经路径。
作为构建房地产发展新模式的重要组成部分，预售向现售的转型加快。河南信阳明确将商品房预售资金存入监管账户设置为网签备案前置环节。湖北荆门市提出有序推进现房销售：对新出让的优质房地产开发用地，优先采用现房销售模式开发。作为一种政策应对，现房销售有望解决预售制下购房者权益保护不足的问题，助推居民信心修复。
喜忧参半的K型复苏意味着多数城市的市场磨底还未结束，“好房子”是市场新的增长引擎。随着城市化进入稳定发展期，“好房子”建设的同时也要统筹好“老房子”，助推平稳转型。此外，需要加快存量房与地的收储进程，采取渐进式改革策略探索带定金的现房销售。通过基础性制度变革加快增量住房迭代。“好房子”是房地产发展新模式的关键词，也是其落地的载体。统筹“老房子”是有序搭建相关基础性制度不可或缺的一环。加快存量房与地的收储，关系到房地产供求关系及其预期，是居民信心修复的重要支撑。探索带定金的现房销售，从预售制向现房销售主导的转变必然是一个长期过程，建议采取渐进式改革策略，及时根据市场反馈进行政策优化。
