随着近期政策组合拳不断落地，仍处深度回调阶段房地产市场成为人们热议的话题。 而在资本市场上，地产股也时而迎来资金的青睐。于 8 月 8 日，港股及 A 股市场的地产股集体活跃，港股内房股板块多数上涨。截至发稿，港股市场的远洋集团 ( 03377.HK ) 、世茂集团 ( 00813.HK ) 等股涨幅靠前；A 股地产板块也快速冲高，多股涨幅超 7%。 市场复苏迹象初现 若从 2021 年算起，国内房地产行业深度调整至今已有 3 年时间。在这 3 年时间里，房地产市场在宏观经济承压、购房信心不足等不利因素下陷入萎靡。另一方面，政策持续优化，为市场注入动能。 从今年以来市场表现看，整个市场喜忧参半，不过积极因素不断累积。在房地产调控政策持续调整优化背景下，一些城市房地产市场回暖，活跃度增加，购房者看房积极性增强，成交量也有所上涨。 由于近几年去库存任务重，各地推地节奏放缓，而进入 7 月，土地市场热度回温。诸葛数据研究中心报告显示，7 月份，中国多地土地出让收入平稳向好，全国住宅用地平均成交溢价率为 4.95%，较上月上升 2.26 个百分点。 近期一二线城市土拍热度升高，近日上海第四轮土拍揽金 109.5 亿元，诞生国内单价 " 地王 "，吸引了绿城中国 ( 03900.HK ) 、保利发展 ( 600048.SH ) 等竞买人。 相较于仍较疲弱的一手房市场，二手房市场在政策红利下不断释放需求，加速去化。根据诸葛数据研究中心数据，7 月监测重点 14 城二手住宅成交 120316 套，环比上升 0.26%，同比上升 42.84%。7 月监测的城市的整体挂牌量由升转跌，在去库存政策基调下，二手房挂牌量高位回落，边际改善。 在 "517" 房产新政发布后，虽然国内重点房企销售降幅仍较大，但整体市场销售边际性略有改善。 克而瑞研究中心数据显示，今年 1-7 月，百强房企实现销售操盘金额 21309 亿元，同比降低 37.5%，降幅收窄 2 个百分点，同时实现降幅连续五个月收窄。 预判后市，克而瑞研究中心认为，受高温天气、供给约束、利好政策提振效应边际递减等综合影响，8 月整体成交预期延续低位波动，与 7 月成交规模持平或小幅微增。 政策优化力度持续加大 为释放购房需求，助力房地产市场平稳健康发展，2024 年以来，政策从供需两侧发力，楼市迎来了一系列政策 " 组合拳 "。 5 月 17 日，四部委联合发布多项 " 去库存 " 重磅政策，包括明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率、设立 3000 亿元保障性住房再贷款等多方面内容。 据克而瑞研究中心不完全统计，在今年上半年，全国各地共推出楼市优化政策 341 次，购房限制性政策持续松绑，财税端购房激励政策批量发布。到目前为止，刚需购房的首付比例以及贷款利率已经降到了历史低点，同时限购政策也持续放松。 随着中央加码政策松绑，各地方的利好政策也纷至沓来，覆盖调整首付比例、贷款利率，放松限购，探索收购库存商品房用作保障性住房等多个方面，向市场释放出 " 去库存、稳市场 " 的积极信号。 存量房收购是政府今年来政策重点，通过收购市场上的存量商品住宅，有助于消化市场存量住房，促进房地产市场供需平衡，从而起到稳定房价、保障中低收入水平的居民住房问题以及增强市场信心的作用。 今年 7 月底，政治局会议重磅定调房地产，指出下半年会积极围绕 " 消化存量和优化增量 " 展开，意味着存量房收购有望全面落地。 根据中原地产研究院数据，截至 7 月底，已有超 60 城出台收储政策，接下来 " 收储 " 将逐步扩容发力，" 国家队 " 收储商品房将提速。预计接下来，各地收储范围将逐步扩容发力，落地速度将加快。 其中，深圳积极推进收储去库存工作，收储工作正逐渐落地。近日深圳市安居集团有限公司发布通告称，所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目。征集范围包括深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等。 此举使深圳成为第二个跟进 " 以购代建 " 模式的一线城市。有业内人士分析认为，深圳的操作意味着一线城市已经开启了 " 以购代建 " 模式，预计京沪后续也有望跟进。 除此之外，地方楼市新政也越来越 " 新 "，购房落户的风吹向了一线城市。例如，广州市花都区近日发布购房享 " 准户口 " 待遇，此政策有利于带动外地户籍人员购房积极性。 值得一提的是，随着楼市深度调整，居民购房压力大幅缓解，房地产投资价值渐显。中国房地产报近日发文称，35 个大中城市房价收入比均值已从 2019 年的 16.03 下降到今年的 11.87，整体降幅达 26%，表明居民购房压力正在得到有效缓解。 因此，预计随着政策持续发力，我国楼市有望底部反弹，实现真正意义上的复苏。