记者：黄婉银

近日，为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

受此消息影响，11月9日，房地产板块表现活跃，股债出现异动，多股涨停，新城发展、碧桂园涨幅超20%。与此同时，港股多只内房股暴涨，旭辉控股集团一度涨超50%，碧桂园盘中涨超30%。

对于当下的房地产行业而言，“第二支箭”无疑是一把实质性的回暖利器。可以肯定的是，房地产市场长期的住房需求仍在，空间和容量也依然足够，围绕住宅开发还有众多新的机遇与可能。因此，面向未来，活得久、活得好的优质房企一方面可以重塑行业格局和赛道，另一方面还能实现稳定良性的可持续发展，迈入高质量增长阶段。

民营企业融资恢复 中债增增信支持扩容

此前，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解了民营企业信用收缩问题，促进了民营企业融资恢复，降低了民营企业融资成本。

近期，交易商协会已经组织中债增进公司积极开展了部分民营房地产企业债券融资增信工作，取得了良好成效。后续，相关工作将纳入支持工具统筹推进。未来，随着民营企业发债融资支持范围和规模的扩大，支持工具的作用将进一步充分发挥，有利于提振投资者信心，尤其有利于稳定和扩大民营企业的融资。

国盛证券研报指出，若此次交易商协会的“第二支箭”真正落地，当前基本面稳健的优质民企和混合所有制企业有望重新发债获得流动性的支持，缓解现金流的压力，避免行业风险进一步蔓延。

就在“第二支箭”消息放出不久后，11月9日，中债信用增进公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》。通知显示，为进一步推动民营企业债券融资支持工具工作，加大对民营房地产企业增信服务力度，意向民营房地产企业可通过填写《项目需求意向表》向中债信用增进公司提出增信需求，公司将在收到邮件后3个工作日内予以邮件反馈。

事实上，早在10月27日，人民银行副行长潘功胜赴中债增开展专题调研，就表示近期中债增“对维护民营房企债券融资稳定发挥了重要作用”，要求中债增“加大对民营房企债券融资的支持力度”。

11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。同时，座谈会明确，将会继续加大对民营房企发债的支持力度，且目前正在推进十余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。对比前两次的“示范房企”，本次中债增扶持范围进一步扩大至中小房企。

中信建投证券研报认为，当前销售逐步筑底，政策向好趋势不变，在政策刺激下，销售有望逐步复苏。在此过程中，看好三高房企：高业绩、高有息负债增长以及高拿地强度的房企，这些房企有望在后续市场复苏及信用修复过程中明显受益。

头部房企突围市场 逆市巩固销售基本盘

2022年10月，时值传统“金九银十”销售旺季，虽然规模房企积极把握“国庆”假期，提前铺排供货、加码折扣及活动营销的力度，但10月企业整体销售仍延续了相对低迷的表现。

克而瑞统计显示，TOP100房企单月实现销售操盘金额5560.7亿元，环比降低2.6%，降幅高于往年平均。同比降幅较9月扩大3个百分点至28.4%。累计业绩来看，百强房企1-10月销售操盘金额的同比降幅仍保持在44%的较高水平。目前，行业下行压力持续、市场信心及购买力缺失、观望情绪也愈加浓厚，叠加疫情的影响，企业整体的销售去化压力在进一步加大。

严峻形势下，碧桂园销售总体保持平稳，连续两个月业绩出现环比增长。公告显示，10月碧桂园实现权益合同销售额333.3亿元，环比增长4.09%；权益合同销售面积约416万平方米，环比增长6.12%。

整体来看，今年前10个月，碧桂园累计实现权益合同销售金额3094.3亿元，同比下降幅度优于行业平均水平。另据第三方统计，前10个月碧桂园累计实现全口径销售额4032.9亿元，继续位居行业榜首。

“我们有今天，是因为我们足够努力，想了很多办法，相信办法总比困难多。”在11月4日举行的碧桂园集团月度管理会议上,集团董事局主席杨国强回忆公司成立30年间经历的几次困境，他相信刚需和改善性住房需求仍然还在，勉励全体员工继续坚定信心、全力以赴。“馅饼不会从天上掉下来，努力才会冲出困境。我们不能等、不能靠、不能要，要充满激情去奋斗。”

会上，集团管理层号召以全新的思维和行动来应对当前的市场变化。集团总裁莫斌强调要做好穿透管理，要全方位贯彻到现金流、销售、开支、成本等各方面，落实到每个项目、每个人、每个楼栋，用最小的代价穿越周期。

在同样备受重视的资本市场上，作为示范性民营龙头房企，碧桂园迄今为止经营依然保持稳健，充分体现了自身的发展韧性。

10月，碧桂园地产控股股东连续回购多笔债券，累计购买金额约3.25亿元。自2021年底至今，碧桂园已多次主动通过回购债券、增持债券及公司股票等举措，以真金白银保护投资者利益。分析人士认为，公司的债券回购行为不仅体现出公司现金管理能力较强、资金流动性充裕，也体现了其积极维护存量二级债券及投资者信心的强烈意愿，透明主动的债务管理态度。

同月，深交所信息平台显示，“申港证券-引力保理-碧桂园1-10期供应链金融资产支持专项计划”项目状态更新为“已受理”。该债券拟发行金额20亿元，债券类别为ABS。

9月，碧桂园成功发行了2022年度第一期中期票据，本金总额为人民币15亿元，为期三年，票面利率为3.2%，认购倍数达2.86倍。该期中票由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，体现了监管机构对碧桂园基本面以及持续经营能力的认可。

房地产行业栉风沐雨，但可以看见众多优质企业仍在劈波斩浪、砥砺前行，活下去才是王道。如莫斌所说，市场低迷如逆水行舟，每个碧桂园人都要成为“划船的人”，拧成一股绳。他要求管理人员一定要冲到最前线，要将最困难的事情扛在自己的肩上，跟一线同事共同面对、敢于担当、解决问题。“我们不但要活下去，而且要有质量地活下去，还要活得时间更长。”

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