本报记者 余燕明 北京报道
“近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善。随着中国城镇化进程不断推进，我们相信房地产市场能保持平稳健康发展。”央行行长易纲近日说。
日前，易纲在香港金管局“国际金融领袖投资峰会”上作出了这一表态。他强调，房地产行业关联很多上下游行业，房地产市场区域特征明显且差异很大，各城市政府在稳定房地产市场中发挥着重要作用。央行积极支持房地产行业健康发展，降低了个人住房贷款利率和首付比例，鼓励银行通过“保交楼”专项借款支持已售住房建设交付，支持刚性和改善性住房需求。
最近，交易商协会、房地产业协会联合中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增信公司”），召集金辉控股、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，介绍中债增信公司支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。
这次座谈会是交易商协会从今年8月以来第三次召开民营房企座谈会。今年8月以来，中债增信公司已推进了十余单房企增信项目，支持新城控股、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等多家民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。
据了解，龙湖拓展、美的置业、新城控股、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等民营房企正在推进第二轮增信发行项目，金辉控股、新希望地产、雅居乐等民营房企发债融资也在积极准备中。
民营房企增信发债拟扩围
今年10月底，央行副行长潘功胜前往中债增信公司开展专题调研，并召开座谈会。潘功胜表示，近期以来，中债增信公司支持民营房企发债融资工作，对维护民营房企债券融资稳定发挥了重要作用，产生了良好效果。在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的同时，加大对民营房企债券融资的支持力度。
据《中国经营报》记者了解，中债增信公司已获得单一主体集中度监管豁免，可支持前期已获得增信的民营房企的持续发债需求。
针对龙湖拓展、碧桂园、新城控股、美的置业、旭辉集团等多家民营房企的流动性资金需求，中债增信公司不断推进通过增信方式发债，帮助民营房企平稳接续债务，提振市场信心，确保民营房企开发项目的正常建设和按期完工。此外，金辉控股、新希望地产和合景泰富等民营房企也有意向采用增信模式发债融资。
今年10月中旬，卓越集团完成了2022年第一期中期票据簿记发行，本金规模6亿元，发行利率3.5%，由中债增信公司通过直接担保方式提供增信支持，银行、理财、信托、证券等6家机构参与了认购。
卓越集团成为了由中债增信公司全额担保发债融资的第六家民营房企。据统计，今年8月以来，中债增信公司已增信支持新城控股、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团、卓越集团6家民营房企发行了8只债务融资工具，发行规模累计达到了83.68亿元。
近期，部分民营房企的股票和债券在二级市场出现大幅波动，此次交易商协会、房地产业协会联合中债增信公司召集21家民营房企召开座谈会，体现了各方对民营房企融资通道恢复畅通的支持和重视，对稳定市场信心有积极作用，有利于引导商业银行等金融机构恢复并加强对民营房企的贷款、投资，帮助民营房企穿越周期。
“增信支持发债的民营房企范围在扩大，有利于畅通民营房企融资渠道。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水说，“后续将有更多的民营房企通过中债增信公司发债融资。”
据公开资料，民营房企规模体量占国内房企比重超过70%，民营房企数量占行业比重90%以上。一些市场人士分析称，当前民营房企遇到的发展困难是阶段性的，主要是受各方快速去杠杆、非理性收缩等因素影响，这就需要发挥金融市场跨期资源配置作用，帮助民营房企穿越经济和行业周期，中债增信公司对民营房企发债融资给予支持，可以帮助市场回归理性判断，修复对民营房企的信心。
据记者了解，近期部分优质民营房企在更加主动地进行债务管理。在今年前三季度合约销售额同比下滑了48%的情况下，雅居乐集团仍然如约兑付了多笔债券。今年10月，雅居乐集团已经先后按期偿付了一笔本金为15亿元的境内私募债及一笔本金为9.5亿元的优先级资产支持证券。
近日，龙湖集团提前偿还了51亿港元银团贷款，这些贷款的到期日为2023年。龙湖集团还计划继续偿还34.5亿港元银团贷款，并已向贷款行发出了提前还款通知，这些贷款的到期日也是2023年。此外，龙湖集团控股股东还在公开市场上收购了合计780万美元本金的由该公司发行的优先票据。
龙湖集团首席财务官赵轶在日前举办的投资人电话会议上表示，公司正在着手准备资金赎回明年4月到期的美元债，完成后2023年到期的刚性债务只有200亿元左右，且集中在下半年。龙湖明年在境外没有任何到期债务。
更待销售改善经营现金流
“如果当前销售没有出现明显的复苏回暖态势，面对未来一年到期规模庞大的债务，民营房企仍然面临巨大的偿债压力。”刘水称，“需要更有效的系统性措施，在需求端、供给端、金融端同时发力，防范化解民营房企的债务风险。”
根据中指研究院的统计，到今年10月底，国内房企在未来一年内到期的债务余额约为9553亿元，其中信用债余额约为6340亿元，海外债余额约为3213亿元。
对此，刘水建议，在需求端加大刚需和改善性需求释放的支持力度，特别是重点城市具有示范和带动效应，在限购、限贷方面进一步调整放松，促进销售回暖。销售回款增加，能够补充房企的经营现金流。
在供给端对部分民营房企进行混改和增信，提高信用水平，从而增强融资能力。目前金融机构对房地产行业预期较弱，部分民营房企依靠自身能力，很难有效融资。在金融端，需要从贷款、发债等方面出台具体措施，定向支持民营房企融资，修复金融机构对房地产行业的信心。
惠誉评级企业研究董事沈家超表示，近期国内房地产政策宽松带动了一些高线城市和国有房企的市场表现，但是只要购房者信心持续低迷，新房销售就很可能难以得到显著改善。房企能否如期保质交房，依然是消费者购买期房的主要担忧。
房企延期交房可能会继续抑制消费者购买新房的意愿。当前解决“保交付”问题的措施，如政策性银行提供专项贷款、商业银行成立房地产纾困基金为停工项目提供建设资金，一定程度上有所帮助。
“但是，这些措施实施起来可能面临挑战，并且若要大幅恢复市场信心，亦尚需时日。”沈家超说。
根据中指研究院的数据，2022年前10个月，百强房企销售总额接近6.1万亿元，同比下降了43.4%，降幅较上月收窄了1.7个百分点。其中，百强房企单月销售额同比下降了26.5%，环比增长了1.6%。
百强房企之间的销售业绩分化仍然明显。据克而瑞研究中心的数据，今年10月，单月销售业绩环比增长的百强房企占比近半。其中，前50强房企销售表现优于行业整体，逾30家房企实现单月环比增长。
相比民营房企，央企国企凭借其经营稳健、市场信誉较高等优势，积极推盘营销，在今年10月份完成了抢收。比如，招商蛇口单月销售额同比增长了51.8%，华润置地同比增长了36.6%，中海地产、建发股份、华发股份的销售表现同样出色，单月环比增幅均高于30%。
“一方面，央企国企集中布局在一二线核心城市，凭借稳健的经营、畅通的融资优势和政府信用背书，更受购房者信赖。”中指研究院相关分析师在报告中称，“另一方面，央企国企积极通过多盘联动、打造购房节、促销活动及提供特惠房源等为销售造势、蓄客，进一步转化成了销售业绩的增长。”
