前几天，有读者问我有关于万科这家公司的看法，我概括了一下，对于房地产行业龙头万科，我目前的主要看法如下：
房地产行业目前有3大利好因素，但同时面临两大利空因素，在这个情况下，万科作为行业龙头企业，有非常明显的观察价值。房地产板块年内大概率只有反弹，没有反转的机会。
首先来看有哪三大利好：
1、房地产税暂缓征收。
2、各地限购松绑。
3、银行房贷利率下调。
其次，看看两大利空因素具体如下：
1、“需求收缩、供给冲击和预期转弱”基调没变。
2、疫情的变化，让各行各业和居民的收入受到巨大冲击。
最后，对于绝大多数投资者的理性选择，可能就是：
1、不要买房子，因为“买涨不买跌”；
2、不要被房地产股票阶段性的利好所迷惑，认为行业“反转时机”已到。
利好一：房地产税暂缓征收
3月16日，当前经济形势和资本市场问题的会议后，有关部门的政策措施跟进出炉：
财政部有关负责人表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况， 今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
这个消息出来后，万科A的股价就短期见底了，大家可以注意看一下，3月16日当天，万科A的股票跌破15元的整数关口后，开始触底反弹。
（万科A近期股价走势图）
从触底反弹以来，万科A股价涨幅已经超过10%。显示出，这个政策对于房地产行业来说，是有非常明显的提振效应，导致行业龙头万科股价出现提前反应。随后，房地产板块很多上市公司，股价也开始出现上涨。
利好二：各地限购政策开始放松
在房价连续下跌7个月后，公开报道显示，哈尔滨放开限购政策后，长沙等地也有一些限购政策放松的呼声出现。
国家统计局最新数据显示，2月份，哈尔滨新建商品住宅销售价格环比下降0.9%，同比下降3.8%；二手住宅销售价格环比下降1%，同比下降3.4%。自2021年8月至今，哈尔滨新房价格已连续七个月下跌，今年2月环比跌幅有所收窄，不过仍在低谷。
商品房，本身就是商品。既然是商品，就不可能“只涨不跌”。哈尔滨等城市只不过是说明，在市场力量面前，任何的行政措施来调控房价终究还是要败下阵来的。
不过，由于哈尔滨是比较偏远的城市，限购政策松动的指标性意义不大，等到北上广深等一线城市也开始出现限购松绑的时候，房地产市场的调整才会真正到高潮，现在才刚刚开始。
其实，在2008年次贷危机的时候，深圳的房价也是有大幅下跌，只是很多人没有经历过，没有意识到罢了。
可以继续观察各地方的房地产政策调整情况，无论对于买房子的，还是买股票的投资者来说，都是蛮重要的事情。
利好三：银行房贷利率下调
长期关注房地产市场的投资者，应该都看到了，近期有不少银行房贷利率下调的信息出现。
根据国际金融报的报道，3月24日，记者对苏州地区银行调研发现，除光大银行、平安银行及邮储银行外，当地多数银行将房贷利率下调。其中，多家银行表示，首套房贷款利率已经降至4.6％，即与LPR基准利率持平；二套房贷款利率也有所优惠，如果首套房贷款已经还清，则二套房贷款利率基本也能享受4.6％，如果尚未还清，则二套房贷利率将适当上浮，多数集中在5.3％左右，最高约为5.6％。
大家日常生活中都会有这种感觉，商品促销的时候才会打折，那么，银行的房贷利率下调，也就是在鼓励大家去买房的时候。
那么，现在关键的问题是，不是银行给不给贷款、放贷速度快不快的问题，而是老百姓的收入预期在下降，购房能力在下降的问题。
说完了，上面的房地产市场的三大利好，接下来，主要谈谈房地产市场目前面临的两大利空因素：
1、“需求收缩、供给冲击和预期转弱”精准概括目前形势
在去年底的经济工作会议上，“需求收缩、供给冲击和预期转弱”这12个字，高度概括了目前经济形势所面临的真实情况。
由于自从1998年商品房改革政策出炉后，房地产就成为了经济发展中的核心支柱产业，尤其是2008年次贷危机后，更是如此。
到了2015年，“住房不炒”的政策基调出炉后，房地产行业的“去杠杆”阶段全面到来，所以，就有了万科在2018年、2022年连续两次喊出“活下去”，而恒大地产、宝能集团、华夏幸福、泰禾集团等诸多房地产公司都深陷债务困境，恒大两万亿的债务问题如何解决，何时解决，成为国内外关注的焦点。
毕竟，无论国内外的负债，一旦交叉违约形成，对于经济的影响还是非常大的。
上述“需求收缩、供给冲击和预期转弱”的判断，用在解读房地产市场的表现，同样是非常精准的。
2、疫情最新形势，让各行各业和居民收入出现巨大压力
国内疫情卷土重来之际，各地封城措施也陆续出台，虽然这样做是为了保障大众的生命安全，但对经济的影响在所难免。
除了防疫、粮食、商超等少数行业外，其他绝大多数行业的日子都不好过，再加上前期房地产、互联网、游戏、教育培训等许多行业的调整，裁员潮形成后，很多人收入下降的情况下，居民买房的能力在大幅下滑，这个也是不争的事实。
按照黄奇帆的说法，国内的房子已经很多了，人均面积不小了。但是，掏空“六个钱包”支付首付的老百姓，目前受疫情影响，收入下滑的情况下，也很难负担如此高昂的房价。
总结一下目前的房地产形势，对于读者的建议如下：
1、房地产市场处于调整阶段，买房自住也好，投资房地产的也罢，需要谨慎看待目前各类利空因素。
2、房地产行业股票，主要看看万科的股价表现，有很强指向性。主要还是体现在股价短期只有反弹，没有反转。
因为我们身处在一个宏观经济调整的大周期之中，建议大家可以去看看桥水基金创始人达里欧所做的视频《经济是怎么样运行》的，然后看看他写的畅销书《原则》，也许在面对目前形势的时候，你能够从容应对。
