■ 中国经济时报记者 徐蔚冰

虎年新春刚过，网络流出万科集团董事会主席郁亮题为“敢拼才会赢”的2022年会总结发言。

郁亮将2022年形容为房地产业“破釜沉舟、背水一战”的一年，也是一个新时代的开始。他将当下的行业总结为“黑铁时代”，并详细谈了对战略、组织、人、机制、文化这五位一体新的理解与思考。

万科：中国房地产行业的“敲钟人”

其实，为中国房地产行业发展的每一阶段“划重点”，这样的发声，万科已经不是第一次。

2014年，万科首次提出，房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”，为国内房地产行业划分新阶段。

2018年秋天，万科秋季例会的主题是“活下去”。在当时，这个发声被赋予是地产人居安思危的考虑，但今天再看，“活下去”已经变成一个特别真实形象的存在，去年房地产界此起彼伏的“暴雷声”已让多家房企“趴下”。

公开资料显示，2021年1-12月，万科累计实现合同销售面积3807.8万平方米，合同销售金额6277.8亿元，较2020年减少10.8%。

据中指研究院监测，2022年1月份，房地产企业融资总额为792.2亿元，同比下降70.3%，环比下降16.6%，单月融资规模同比连续11个月下降。2022年开年，房地产行业融资并未出现明显放松。贝壳研究院监测数据也显示，2022年仍然是房企偿债的高峰之年，年内到期债券总额接近万亿元，其中1月份、3月份、4月份及7月份到期债务规模均超千亿元，根据当前月均发债500亿元规模计算，房企偿债压力仍较大，结合销售市场下行表现，房企需要突破传统借新还旧的模式，寻求更多维的融资渠道和方式。贝壳研究院高级分析师潘浩表示，从开年房企发债结构看，境外债持续低温，当前以境内债券融资为主，但并购贷已登场，或成为全年新趋势。

“黑铁时代”

其实，早在去年10月，郁亮就已将行业发展方向总结为16个子，即尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会。“整个缩表的过程，就是把金融红利从房地产行业中去掉，就如同缩骨减肥一样，带来的冲击是非常大的，必然伴随煎熬的痛苦。因此，回到常态肯定会有阵痛，阵痛是非常痛苦、煎熬的过程。”郁亮表示。

如今，对于“黑铁时代”，郁亮首先谈了外部环境的两个特征和两个重大变化。

两个特征：一是行业进入缩表出清阶段，也就是他此前公开谈论的去杠杆、去金融化。“缩表出清对于我们来说，就是一场生死之战。要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。”二是中央经济工作会议提到的行业新发展模式。郁亮对此概括为一个中心、三个基本点。一个中心，就是解决老百姓居住问题；三个基本点，分别是房住不炒、租购并举和人-地-房的匹配。

两个重大变化：一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。郁亮认为，房地产行业进入“黑铁时代”后，需要一步到位建立新的锚定点之后再出发。新的锚定点包括方方面面，比如薪酬、福利、补贴。还有组织适配调整，复杂项目要“长”，但该“消”的也要“消”。一、房地产调控政策将趋缓，引导预期及促进产业良性循环将成为房地产政策重心

预期引导良性循环平稳有序将成为房地产市场发展主基调

不久前结束的中央经济工作会议对房地产发展定调，除了坚持“房住不炒”，首次提出了“预期引导”“良性循环”。

从这一定调可以看出，引导市场预期及促进产业良性循环将成为2022年房地产政策的重心。预计2022年房地产政策将向民生性住宅方面倾斜，将会以鼓励各地发展公共租赁房、共有产权房、中低价位商品房的政策为主，尤其是长租型公共租赁房。将会在财税、信贷、土地等方面得到更多的扶持。

预计即将到来的2022年，房地产市场将会出现平稳有序的发展格局。理由有三：一是“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”仍然是市场主基调；二是不久前的降准，释放了1.2万亿长期资金，利于激发市场信心；三是房地产市场需求依然强劲，尤其是全面放开二胎，激发了很多改善性购房需求。

稳中有升将成为房地产开发投资的主要表现

据贝壳研究院数据显示2021年1-11月，全国房地产开发投资同比增长6.0%，累计增速连续9个月回落。可以看出，2021年的房地产开发投资增速呈现倒V型走势，截至10月末，连续8个月走低，且9月单月投资同比增速已转负。展望即将到来的2022年，房地产开发投资将会出现稳中有升的格局。相关统计显示，头部房企拥有大量的土地储备，其开发投资积极性持续高涨。

再看房价。2021年1-10月，全国商品房成交均价10290元/平方米，同比上涨4.2%。而从房价表现来看，可以用“先热后冷”来描述，一季度房价涨幅较大，但在调控政策持续加码的背景下，房价于5月起开始回落。下半年，伴随着房地产信贷环境的急剧恶化与房企暴雷事件增多，8月二手房房价自2015年4月以来首次实质性的由涨转跌。截至10月，房价跌幅已扩大至-0.3%，且仍在持续扩大。相关专家表示，受宽松的政策环境及较好的市场资金预期影响，房价预期将不会像此前几个月的悲观，可以预计，2022年的房价，小幅波动态势将贯穿全年。

与此同时，在“房住不炒”已然成为铁律的态势下在持续几年的疫情影响下，房地产行业洗牌加剧，如何破局成为摆在房企面前的艰难抉择。转型升级尤其是多元化发展成为很多房企的必然选择。可以预见，2022年一些房地产企业会入局智能科技、地产物业、体育、教育、文旅、医疗、酒业等领域，加大多元化发展。