这两天国家放松政策，地产股集体翻红，万科也重新回到20以上，作为一个曾经在地产十五强浸泡良久的从业者，最大的感慨莫过于：

一个事物的崩塌，往往是从内部涣散开始的。

一．何为优秀？

看之前房地产朋友群里这几天总是说担心工资发不下来，以前都是准点发放，担心自己所在的企业还能不能走的更远，跳槽的跳槽，焦虑的焦虑，我写这篇文章并不是为了看到地产股连续涨停就出来说看好某些股票，的确是在亲身经历以后，有更深刻的体会。

每个行业都有龙头，都有头部，不是所有的企业都是龙头，也不是所有的企业涨我们就看好，一家企业到底经营的优不优秀，有没有业绩支撑才是决定我们看不看他的好的关键因素。

二．为什么会提到马太效应？

衣食住行和人民生活息息相关，尤其是住仍然是老百姓谈论最多的话题。当前国家对房地产调控越来越严格，房地产已经在我国经济发展史上完成了70%的任务，而我国房地产企业仍然有几万家，但销售面积增速逐渐放缓，销售额仅小幅度上涨，竣工面积上升，新开工面积出现下滑。

房地产本身就是一个高周转高杠杆的行业，受疫情影响并且在三道红线的收紧下，各个企业融资规模受限，大批小企业破产，大型企业也仅仅只是活下去，整个行业的集中度会进一步提升。

马太效应背后反映的就是强者恒强，弱者会更弱，甚至会被大鱼吃小鱼蚕食。

像万科、龙湖这类企业，在扩张到一定程度以后，经营活动现金流不断增加，投资活动收益开始为正，不在进行大规模融资加杠杆，选择更加良性健康的发展模式，无论国家怎么调控依然雷打不动，而那些踩三道红线、拥有太多到期债务压力和危机的地产商外表仍然光鲜亮丽，怕是内里早已经摇摇欲坠了。

我在之前文章《以万科为例，分析现金流量表你不知道的事》里，分析了地产行业的现金流，尤其是对于地产企业来说，现金流就是血液般的存在，三道红线对于大部分房企都是紧箍咒般的存在。房企是供给端，开发商每天打着鸡血，在朋友圈渲染焦虑，但需求端，老百姓都已经呈观望态势不敢下手。

三、房地产各大企业发展现状

这是今年top40房企中报数据，从下图中可以看出目前净负债率超过1的有绿地、蓝光、三盛，接近1的有恒大、中南、佳兆业、大悦城等。

其中前不久佳兆业3亿理财产品无法兑现暴雷刷爆地产圈新闻，涉及千名投资人，理财产品总金额约127亿元，致使深圳住建局紧急召开专题会议。

恒大更不用说、中国首负的新闻满天飞。

绿地终于于三季度净负债指标降到100%以下，三道红线已两道转绿。

听朋友说，蓝光部分区域已经被碧桂园收购？消息不知道是真是假，但现金流不足，多笔债务违约的确是日子不太好过。

在这样的大环境下，龙头万科今年三季度同样是增收不增利，第三季度实现营业收入1043.75亿元，同比增长9.70%；归母净利润56.42亿元，同比下降23.30%，但好在现金流稳健、经营良好。

不过国企相对来说影响稍微小些、中海、保利、招商蛇口，归母净利润都同比在增长中。

在以上提到的这些数据中，其实可以看出，TOP大型房企的日子都不太好过，更不用说那些小型房企了、熬过疫情已实属不易。

其实你看整个房地产行业，像不像个比赛，而且是个淘汰赛。

四、政策松绑？利好房地产？

前段时间，房地产税的消息的传出，在市场上引起了不小的轰动，又给房地产行业的发展提了个醒；

近期，多地限购松绑，促进新房成交；

外资机构高盛也在此时抄底中国房企债券：

银保监会刘忠瑞强调要在贷款首付比例和利率方面对首套房:购房者予以支持...

这些一系列消息是真的要利好房地产？

在这我想要提醒大家的是：国家目前一直以来的方针就是促进房地产的平稳发展，房产税也需要一个平稳的环境去实施，过紧总会松绑、过松总会调控，当前房地产行业和其中的各大房企仍然具有极大的风险和不确定性，虽然股票一时反弹，但不论我们作为股票市场的投资者还是楼市里的需求者，我们首先应该去选择的是那些财务稳健、经营良好的头部企业。

目前需求端已经发生了变化，楼市的竞争早就已经进入内卷状态，马太效应将来一定会越来越明显。

(股市有风险，投资需谨慎，本文不构成任何投资建议)

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