本轮地产调控重心转向防风险，调控手段侧重房企融资监管。保障房政策对棚改支持持续弱化，转向发展租赁房。

赵伟/文

2020年下半年以来，地产调控政策不断加码。与过去相比，本轮调控政策有何不同，对投资有何影响？

1998-2016年间，地产调控政策呈现明显的周期性，调控手段上偏重需求端管理。触发调控政策收紧的主要原因是房价上涨过快，而调控放松的触发因素来自于经济下行压力。调控政策呈现周期性变化的核心，是政策在“稳经济”与“稳房价”间相机抉择。过去调控政策收紧期，多采用限购、提高首付比例和按揭利率等需求端管理措施，而供给端调控措施相对较少。

由于历次地产调控政策偏重需求，而对于房企融资端调控政策并不多，且期间出现多次金融创新，地产占据的金融资源不断增长。以贷款为例，房地产相关的贷款在金融机构中占比，由2005年的14.2%，抬升到2020年的28.7%；地产发展，还推升居民部门杠杆率；居民部门杠杆率，由2005年的16.9%上升到2020年的62.2%。

本轮地产调控，与以往不同之处，在于政策重心转向防风险，调控手段侧重房企融资监管。“三道红线”、地产贷款集中度考核、资金信托新规等调控政策，对房企融资环境有重要影响。

“三道红线”约束下，房企融资需求受限，第二批试点企业有息负债增速或明显下降。“

三道红线”约束下，首批试点的12家重点房企，2020年有息负债同比增速为-1.4%，较2019年增速下降15.6个百分点，显著低于其他非试点房企。

房贷供给收缩下，销售回款增速回落，且预收资金监管趋紧，房企资金腾挪空间缩小。部分银行由于房贷集中度超标，按揭贷款额度趋于紧张。上半年，个人按揭贷款2.1万亿元，同比减少2000亿元。

融资收缩对地产前端投资已有体现，房企购地积极性明显下降，土地购置持续负增长；1-6月，土地购置面积和商品房销售面积增速差已扩大到-30%以上；土地购置面积两年复合增长-6.5%，持续负增长。

从历史经验来看，地产资金来源变化约领先地产投资一个季度。2021年以来，地产开发资金已出现回落迹象，未来地产投资变化需保持跟踪。1-6月，地产资金来源两年复合增长10%，较年初下降1.7个百分点。

保障房是地产重要组成部分，2021年又有哪些新变化呢？

保障房建设分为公租房建设、棚户区改造、危房改造和老旧小区改造；保障房建设对地产投资有较大贡献。

2019年以来，政策对棚改支持力度弱化。2019年，棚改实际执行316万套，同比大幅下降49.5%。2021年，政策对棚改支持进一步弱化，转向发展租赁房。

2021年以来，《“十四五”规划》、国常会、政治局会议均提及加快发展租赁房，并明确从土地供给、金融支持、减税等各方面支持租赁房发展。从中央财政预算也可以看出政策重心变化。保障房建设资金安排中，棚户区改造、老旧小区改造资金占比分别由2020年的15.0%、70.0%，大幅下降到2021年的6.0%、34.0%，而公共租赁房建设资金则大幅提升到51.5%。政策支持下，上半年，专项债投向租赁房资金较2020年大幅增长 121.5%。

旧改和租赁房虽然受政策支持，但投资体量有限，或难对冲棚改弱化。2021年，已披露计划的省份中，多数省份棚改计划都有所缩水。19个省份的棚改计划投资额预计同比下降1800亿元左右。旧改受限于单套投资额低，2021年投资额预计同比增长550亿元左右；租赁房建设面积体量较小，2020年占全国商品房供地面积比例不足0.5%。

（作者为开源证券首席经济学家）