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    关于日本房地产,看这里就够了!

    放大字体  缩小字体 发布日期:2021-06-25  浏览次数:41

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    小编导读

    说起日本房地产,可能很多人的第一反应还是“房地产泡沫”,以及泡沫破裂后的房价暴跌和居民财富急剧缩水,这也是日本“失去的二十年”的一个缩影。但现在如果提起日本房地产,更多人关注的则是“涨了多少”。

    据仲量联行(JLL)最新的调查显示,疫情以来,东京的不动产投资额达到193亿美元(约2兆日元),居世界首位。排在东京后面的是首尔、伦敦、巴黎和纽约。

    疫情之下,日本房地产投资市场为何还能如此坚挺?今天我们一起来探究一下日本房地产从泡沫到复苏的全过程:

    第一阶段:90年代泡沫经济破灭后,日本房地产市场陷入沉寂

    1986-1991年“泡沫经济”破裂后,日本股价、房价暴跌给日本银行系统造成极大破坏,日本之后经历了“失去的20年”。

    全球主要发达国家或地区的房地产价格在2008年金融危机后的宽松金融环境下积累了较大涨幅,而相比之下日本的房地产价格涨幅则显得比较温和,吸引力凸显。

    泡沫经济始末:1985年9月,G5国家(美、日、英、德、法)签订“广场协议”,共同进行外汇干预以应对美元过度升值,导致日元快速升值。为防范“日元升值萧条”和扩大内需,1986年至1991年日本央行连续五年降息,热钱大量流入股票和房地产市场,催生资产价格泡沫。

    在1986-1991年的五年时间内,日本全国房价虽然仅增加了40%左右,但增长最快的东京都在短短5年内房价增长了约300%。

    随着资产泡沫越吹越大,居民和企业的负债率增高。1989年末,日本央行开始调高利率给市场降温,但这也成为了泡沫破裂的导火索。股价、房价暴跌,大量的坏账给日本银行系统造成极大破坏,日本进入了“失去的20年”。

    第二阶段:安倍经济学提振下,日本房地产市场逐渐进入复苏通道

    安倍2012年底上台后,推出了金融、财政、结构性改革等一系列政策,给日本经济带来生机。

    房地产市场也逐步进入复苏通道,受益于:

    1、经济复苏,企业盈利增加,劳动力市场好转;

    2、极低的利率,叠加物价走高,实际利率进一步走低;

    3、开放入境游、放宽留学生、外来劳工政策等结构性改革推升房地产需求;

    4、鼓励购房的政策刺激,包括加大住宅补助金发放、完善房贷减税制度和提高非课税额度等。

    第三阶段:劳动力市场回暖,带动住宅需求提升

    经济复苏背景下,日本的劳动力市场出现明显好转,失业率持续走低同时国民收入呈不断增加的态势。

    国民收入的增加带动了日本的住宅需求,住宅价格也随之回升,其中公寓楼的价格涨幅较大。

    第四阶段:日本家庭购置住宅的实力较强,置业动力或有改善

    在90年代经历过泡沫经济破裂、房价腰斩的打击后,日本人对房地产投资较为谨慎,因此日本的住房自有率较低。但是,日本家庭具备较强的经济余力购置住宅,因为:

    日本房价收入比大幅低于全球主要城市;

    1、房贷利率极低;

    2、贷款占日本家庭资产的比重远低于世界其他大城市

    3、劳动力市场持续好转、政府促进宅购置优惠政策正价日本家庭置业动力。

    第五阶段:日本商业地产经济复苏,换发生机

    除了住宅地产市场的繁荣,日本经济的恢复也带来了商业地产市场的景气度提升,零售、办公地产表现尤为强劲。日本赌牌开放,2025年世博会申办成功、入境游客大幅涌入为日本楼市的走强打了一针“强心剂”,日本重点城市办公楼的空置率明显下降,办公楼租赁业的业况得到大幅改善。

    第六阶段:外国留学生及外来劳工政策变化推升日本房地产边际需求

    安倍上台后日本政府对海外移民态度开放,赴日留学、工作甚至永居的签证门槛降低,日本的外国人数逐年增多。

    2018年在日留学生总数达30万人,占日本高等教育总人数的近10%,应届生毕业后取得工作签证的人数也直线上升。

    人才引进积分制度、申请永居的资格年限从5年变为3年/1年吸引了大量海外移民,推升日本房地产边际需求。

    结语

    日本房地产从90年代泡沫经济破灭后,进入“失去的20年”,在安倍经济学政策下,开始进入复苏阶段。经过一系列经济、金融、税务改革促进政策,很大程度上推动了日本劳动力市场的回暖,进而带动了居住型房地产的发展;随着居住型地产的发展及国民收入的提高既有效得拉动了消费、提振了经济,又促进了商业地产的繁荣,随着日本一些利好政策的推进,IR法案、世博会等,日本房地产进入完全复苏阶段,留学政策及高级人才的引进,将进一步推升日本房地产边际需求,日本房地产将进入快速发展时期。

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