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    潘石屹清仓亏本大甩卖 中国房地产还能买入吗?

    放大字体  缩小字体 发布日期:2021-06-22  浏览次数:45

    6月16日,靴子终于落地,SOHO中国正式官宣:黑石已发出全面收购要约,取得SOHO中国的控股权。交易完成后,SOHO中国现有控股股东仅保留9%的股权。也就是说,潘石屹家族只象征性地保留一些股份,基本就是清盘了。

    从交易价格来看,236.58亿港元(约合30.47亿美元)的售价,与一年前40亿美元的交易对价相比,可谓打了7.6折。然而,即使少了10亿美元,潘石屹还是坚持大甩卖,套现离场。

    消息一出,舆论哗然。在腾讯做的关于这一事件的用户调查中,大多数人认为潘石屹是要清仓撤退,而且是“要跑路”。

    为什么吃瓜群众们会有如此一致的看法呢,第一个原因是,近十年来SOHO中国一直在出售旗下的资产,并且基本上没有在国内购入地皮或者资产,基本是只出不进。

    第二个原因,这一次潘石屹夫妇把自己的核心资产全部变卖了,而且算是跳楼大甩卖。

    本次收购后,黑石集团将持有SOHO中国91%的股权,从这儿可以估算,SOHO中国整体估值为260亿港元,也就是215.6亿人民币。而SOHO中国目前还持有130万平方米的物业。而这130万平方米的物业,大部分都属于北京、上海核心地段的优质写字楼。

    上图是2020年报里披露的,SOHO中国仍然持有的物业,只剩下了北京和上海的9个项目。

    也就是说,130万平方米的优质商办类物业,总价值才215.6亿人民币,平均每平方米才1.66万元人民币!这个价格,即时相较于黑石一年之前的报价,还是大打折扣。

    究竟为什么潘石屹夫妻要抛售这些国内黄金地段的资产呢?

    01 国内做商办生意,根本不赚钱

    第一个原因,在中国,经营写字楼是个赔本的买卖,SOHO中国长期以来坚持不开发住宅只做高端商办地产,在目前的经济环境下根本不赚钱。

    2020年,在疫情影响之下,全国主要城市的写字楼的空置率整体呈现上涨趋势。根据戴德梁行的数据,2020年上半年,北上广深四个城市的空置率全部攀升,分别达到16.2%、20.9%、6.7%、25.4%,相比2019年分别上升7.3、2.4、2.4、9.0个百分点。

    覆巢之下无完卵,受疫情影响,SOHO中国的北京项目里,除了2019年12月刚开业的丽泽SOHO,其他几个项目出租率全部下跌。上海项目也差不多。

    生意越来越难做了。

    另一个原因是,在中国,办公楼租赁的收益实在太低了。潘石屹曾表示,"中国租金回报率我都不好意思说,在北京这样的城市,SOHO中国的租金回报率不到3%,但银行贷款的资金成本超过了4%,这几乎是地产业最低的资金成本,即使如此,全年的物业经营仍然会亏损2%,这个生意怎么做呢?"

    按照SOHO中国财报数据,在2012年时,其净资产收益率(ROE)曾达40.38%,到了近几年降至了个位数,2020年时的ROE为1.47%。

    实在是难以为继。

    据SOHO中国发布年报显示,2020年SOHO中国实现营业收入约人民币21.92亿元,同比增长约19%。而归母净利润却同比减少59.77%,为5.35亿元,同期,实现税前利润约人民币16亿元,同比下降约17%。

    面对不断下滑的业绩,以及高昂的借贷成本,潘石屹夫妇也无能为力。

    02 潘氏家族很早就转移资产到海外

    第二个原因,潘石屹家族通过各种高超的闪转腾挪手段,早在七年前年前开始就已经逐步把手头的国内资产转移到海外,并在海外布局收购资产了,这一次卖身黑石不过是这种资产转移的最新进展而已。

    看看潘石屹的卖货清单:

    2014年,82.82亿元出售上海SOHO静安广场、SOHO海伦广场及凌空SOHO十万平米物业。

    2015年,84.93亿元出售上海外滩国际金融中心8-1地块项目50%的股权。

    2016年,32.2亿元出售上海SOHO世纪广场。

    2017年,85.14亿元出售上海虹口SOHO、凌空SOHO。三年套现近300亿元。

    2019年开始,潘石屹又计划出售总价值约80亿美元的8个写字楼项目,包括:北京望京SOHO、光华路SOHO二期、前门大街、丽泽SOHO,上海外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、天山广场项目。

    2020年3月,拟40亿美元私有化SOHO中国。

    现在,黑石接盘SOHO中国,意味着潘石屹的卖卖卖之旅即将画上句号,基本等同于潘氏家族清空了中国境内的资产。

    据AI财经社不完全统计,从2014年开始,潘石屹陆续通过出售资产套现超过300亿元。

    在国内大量甩卖资产的同时,潘石屹也开启了在海外——尤其是美国的资产购入之旅。

    看看潘石屹的买货清单:

    2011年,潘石屹便以7亿美元,买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼。

    2012年,他又花了6亿美元,收购了曼哈顿公园大道广场49%股权。

    2013年,潘石屹的现任妻子,也就是SOHO中国CEO张欣又联手巴西Safra家族,以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%股权。

    此外,潘石屹长子还在英国成立了一家房地产公司,拿下当地多个地产项目。

    2019年末,潘石屹开始了一系列海外资本动作。天眼查数据显示,从2019年12月18日至2020年1月14日,仅28天时间里潘石屹先后注册了7家公司,股东均为境外公司。

    可以看出,潘石屹通过近些年的各种骚操作,已经逐步变卖国内资产并买入美国资产,事业重心基本上全部放到了海外,已经成一个中国地产商人逐步变成了美国地产商人。

    顺便说一句,不要以为地产商人在美国就没地位,川普川大爷也是地产商人哦。

    03 属于潘石屹们的时代已经过去了

    第三个原因,可能也是笔者妄加揣测,就是潘石屹清楚地认识到属于他的时代已经过去了,他该退场了。

    2019年5月,在《潘谈摄影间》节目中,潘石屹对话柳传志。他自称自己的钱已经赚够了,做事不会优先考虑赚钱,如果有些事情有需要就去做,如果没必要的就不去添乱了。

    不给社会添乱,反映在实际行动上,就是潘石屹逐渐退出了公众视野,并且他也越来越刻意地淡化身上的大佬光环,他的新身份包括摄影师、木匠、编程师,但不再是谈论公共事务的大V、也不再是意气风发的地产大佬。

    这些年,房地产行业,从一个众人眼中的朝阳行业、明星产业逐步蜕化成暴利行业、吸血行业,这个行业的大佬的社会形象,也从白手起家的企业家逐步变成了贪婪无度的资本家。有一些精明的商人认识到,最重要的不是继续赚钱,而是保住自己的家业。

    跟潘石屹同一个时代的地产地产大佬,有的退隐江湖,有的失意潦倒,还有的身陷囹圄,也许对潘石屹都是一个警示。

    曾经的首富、一代地产大佬王健林,从2012年开始大举收购海外资产,收购项目包括美国第二大院线AMC、马德里地标西班牙大厦、美国传奇影业公司等。

    然而,2017年,在国家加强外汇管控之后,万达遭遇了股债双杀,陷入了4000亿债务危机之中,之后,王健林不得不低价大幅甩卖资产来还债。自此以后,王健林保持低调态势,远离江湖是非。

    另一位地产大佬王石,于2017年正式辞任万科董事会主席,之后的生活,除了与年轻娇妻田朴珺秀恩爱,在69岁时还喜得千金,其他的就主要是从事各类公益活动了,逐渐远离了地产江湖。

    相比于前面两位大佬,另一个地产大佬许家印的日子则不太好过。近年的房地产严监管政策,给长期高负债运营的恒大造成了很大压力。据相关文件,恒大地产的有息负债达到8000多亿。对此,许家印专门回应到,恒大将通过“高增长、控规模、降负债”的运营方式,尽量将负债降低,最终符合监管要求。恒大能否解决这次“黑天鹅事件”,市场人士都在观望。

    至于身陷囹圄的其他地产大佬,就不一一列举了,感兴趣的朋友请自行查找。他们当年也曾是风云人物,但可能在某个关口一步走错就满盘皆输,晚景凄凉。

    04 后记

    曹德旺先生对潘石屹的评价是“鬼精鬼精的”,回望过去这些年,潘石屹确实不是赚得最多的那个地产商,却可能是活得最滋润的商人之一。

    如今,这个“鬼精鬼精”的商人要清空国内资产奔赴大洋彼岸,必然是经过长期权衡和周密计算的。就希望,国外的月亮能够真的更圆一些吧。

     
     
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