多城土地“调整规划再出让”：增加居住用地占比，房企拿地积极性提高

今年以来，多城土地市场出现地块“调整规划”后再出让的现象，成为土地市场一大新看点。据不完全统计，2024年以来，包括上海、深圳、广州、武汉、宁波、长沙等多个一二线城市已有地块通过调整规划重新入市。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，地块“调规”主要通过降低容积率、降低商业比例、放宽计容规则等方式，增加项目开发价值与市场吸引力。

多城土地“调整规划再出让”

多地土地市场已涌现出一批“调规再出让”的地块，调整规划后的地块市场表现显著提升。

以深圳宝安区一宗宅地为例，其在规划调整后以高溢价成交。8月15日，深圳宝安区新安街道A002-0108地块成功竞拍，地块吸引了招商及华润联合体、中海、建发等3家房企参与竞价，经过187轮竞价后，招商蛇口及华润联合体以86.4亿元竞得，溢价率34.81%，折合楼面地价约59586元/平方米，刷新宝中住宅用地单价纪录。

该地块为原计划于4月30日出让的宝中西组团南街坊地块—A002-0060宗地，地块原起始价为86.27亿元，地块住宅部分占比49%、酒店及商业占51%，地块在竞买保证金截止后仍无房企报名，随后官宣中止出让。今年7月，该地块重新挂牌，地块不仅大幅降低商业用地配比，还提高居住用地面积占比，容积率从原来的5.7调至3.4，并将起始价定为64.09亿元。

业内人士曾提及，上述宝安区地块虽地理位置具有稀缺性，但原本过高的商业规划占比以及近90亿的起始价，对参拍房企具有一定的压力。

从国家统计局公布的数据来看，受住宅销售放缓导致的定金及预收款、个人按揭贷款收入减少，房企资金状况呈现边际趋紧。1—7月份，房地产开发企业到位资金57287亿元，同比下降7.5%，跌幅较1-6月扩大1.3个百分点。

据克而瑞数据，截至2025年7月，销售TOP100中仍有半数房企尚未有新增土储入账。同时，从拿地房企的动作而言，主要集中于热点核心城市，拿地策略聚焦“确定性”，资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜。2025年1-7月，重点30城含住宅地块成交面积5520万平方米，同比增17%，与全国300城成交面积同比降9%形成鲜明对比。

深圳另一宗调规地块同样表现亮眼。位于深圳龙华区的A815-0037地块再调整规划后也以溢价15.12%成交，该地块原为上塘医院(01-13)地块预留用地，今年4月19日深圳规划局通过[龙华新城核心地区]法定图则01-13规划调整为居住用地。根据地块成交信息，经过49轮竞价后，深业集团联合龙华建设集团于8月8日以总价17.89亿元竞得地块。

此外，公开信息显示，近期广州市规划和自然资源局连发两则控制性详细规划调整批前公示，拟将南沙区南沙街道市民广场北地块、金洲地铁站东北侧地块两宗商业用地调整为商住用地。苏州工业园区也于近期发布地块控规及调整公示，两宗地块均由商办混合用地调整为二类城镇住宅用地；更早前，长沙洋湖片区Y06-H492地块调规为二类居住用地，地块原先规划为商业用地。

58安居客研究院院长张波认为，城市供地策略不断优化，调规后的地块会更符合市场需求，也能使房企拿地信心逐渐恢复；地块开发门槛降低，可能促使更多房企参与开发，提升市场活跃度。同时，地块调规之后，土地出让的流拍率也有所下滑。根据58安居客研究院统计，7月全国重点65城的涉宅用地流拍率持续走低，总计仅2宗地流拍，流拍率降至1.2%，创年内新低。

政策为土地收储及调规提供支撑

业内人士指出，目前土地“调规再出让”主要分为两类：一类地块是通过调规增加地块吸引力，使其顺利出让，另一类则主要是收储地块。

值得一提的是，政策层面的支持为土地收储、规划调整以及重新出让提供了明确的指引。

曹晶晶指出，2024年6月，自然资源部、发改委联合下发《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》，提出三个方面18条举措处置闲置存量土地，明确鼓励地方政府“收、调、供”联动，为调规提供了政策依据。随后，北京、上海、广州、武汉等地出现“商改住”“降容”“退地再挂”案例。

例如上海徐汇区斜土街道地块，该地块原作为商业办公用地交易成功，由小米旗下公司于2021年10月以15.5亿元底价摘得，作为小米上海总部。公开信息显示，小米竞得该地块后并无建设进展。2024年5月，徐汇区规划和自然资源局对《上海市徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元控制性详细规划xh128D街坊局部调整》公众参与草案进行公示。其中，原控规xh128D-07地块由商办混合用地调整为三类住宅组团用地，地块容积率由3.0调整为2.2，并于当年的8月7日由绿城以总价48.05亿元、30%溢价率摇号获取，成功刷新了当时全国住宅地块的最高单价。该地块即于今年5月11日线下开盘的绿城潮鸣东方项目，均价约19.5万元/平方米的120套房源实现“日光”，单日销售金额69.88亿元。

此外，据中指研究院监测，武汉2024年也有超过10个项目申请将存量地块中的商业部分调整为住宅。

另以浙江宁波地块为例，今年8月18日，宁波江北区01-06-01、06地块成功出让，宁波城宏置业以19.3亿元的底价竞得该地块，成交楼板价9574元/平方米。该地块2022年6月曾由宁波城投以30.3亿元底价摘得，2025年6月政府以18.17亿元完成收储，此次重新挂牌不仅调整了起拍价，还优化了开发指标——将部分商住地块改为纯宅地、降低容积率与限高，并取消原规划的幼儿园，更贴合当前开发需求。

曹晶晶认为，今年以来多地专项债收购存量闲置土地取得一定进展，政府收回地块预计将通过调规后重新再出让，考虑到政策要求“收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发”，因此今年收回地块预计需要未来几年才能陆续入市，当然入市时间也与市场情况密切相关。

张波认为，由于前些年土地出让量大，且地方城投托底现象严重，导致不少城市土地库存规模较大，不少地块规划条件不适应新形势，需要通过调规来优化土地利用。

中指研究院报告也指出，土地调规一方面可解决“商办过剩、住宅错配”的结构性失衡，另一方面可降低房企开发强度、减轻资金压力，有助于稳定市场。政策端来看，中央层面已将“盘活存量土地和商办用房”作为房地产重要政策方向，自然资源部明确允许“依法调整规划条件”，为政策执行提供操作指南。市场端来看，根据中指数据，7月末重点50城新房可售库存出清周期仍在20个月左右，市场仍面临一定去化压力，与此同时，“好房子”项目普遍实现较好去化，表明改善性住房需求仍有空间，地块通过适当调规可以更加适应当下购房需求趋势，有助于推动市场“止跌回稳”。