多地调整地块规划盘活闲置存量土地

8月21日，广州市规划和自然资源局发布批前公示，就广州市黄埔区新化快速路以西、金洲南路以北地块(AP0801规划管理单元)，深井社区金洲大道以南地块(AP0802规划管理单元)控制性详细规划修改公开征求意见。

公示信息显示，上述地块进行了新增产业用地、完善区域配套、新增商住混合地块等调整。

今年以来，多个城市对地块规划进行调整。在深圳、宁波等地，有存量地块通过调整规划重新入市，并成功出让。地方政府通过降低容积率、降低商业比例等方式提升土地价值，获得市场认可。

例如，深圳宝安区新安街道A002-0108地块在8月15日以86.40亿元成交，溢价率34.81%。记者注意到，该地块原规划为商业用地及二类居住用地，原定于4月30日出让，深圳公共资源交易中心4月28日发布公告中止出让程序。中止出让后，该地块调整为纯住宅用地，容积率从5.7降至3.4，住宅占比提升至86.2%，并剔除商业配套。

“调整后，地块居住属性更纯粹，开发门槛降低，对开发商来说更有吸引力，更符合当前市场对住宅用地的需求。”中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅分析称，该地块是宝中板块近五年首个纯居住用地，且无配建、无商品房限价，其高溢价成交表明头部房企对深圳核心资产的长期看好。

“允许调整规划以加强盘活存量用地，是房地产市场进入存量时代后的重要政策方向。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，部分地块此前的规划与目前的市场需求存在错位。适应需求新变化，降低地块容积率以及提升住宅用地占比和得房率等，一方面有助于盘活存量土地，减轻土地市场库存去化压力；另一方面能通过加大高品质地块供应来牵引和带动需求。

从政策端来看，2024年6月份，针对盘活存量房地产用地存在的利用难、转让难、收回难等问题，自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台了妥善处置闲置存量土地的18条政策措施，为各地调整地块规划提供了政策依据。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，自然资源部等部门明确允许依法调整规划条件，为政策执行提供操作指南。综合来看，土地调整规划可解决“商办过剩、住宅错配”的结构性失衡，也能降低房企开发强度、减轻资金压力，有助于稳定市场。

值得注意的是，目前各地调整规划再出让的地块中，除此前曾中止出让的地块外，还有收储地块。

8月18日，宁波江北区01-06-01、06地块成功出让，成交总价19.33亿元。该地块曾在2025年6月份由政府以18.17亿元完成收储。重新出让时，该地块多项开发指标均有调整，包括调整用地性质、降低容积率、降低限高等。

曹晶晶表示，今年以来多地用专项债资金收购闲置存量土地取得一定进展，政府收回地块后预计将调整规划重新出让。考虑到政策要求“收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发”，预计多数收储地块在未来几年会陆续入市。

中指研究院数据显示，截至8月18日，各地公示拟使用专项债券资金收回收购闲置存量土地的数量已超4300宗，拟收储用地面积超2.2亿平方米。

李宇嘉建议，为避免供给过剩等问题，未来各地在调整规划时要加强对市场的监测，根据区域内对商办、住宅用地的需求及现有的配套供应情况，因地制宜调整规划。同时，各地也要控制好调整规划及土地出让的节奏，助力市场稳定。